안녕하세요. 군산럭키공인 대표 박지웅입니다.

요즘 군산경기가 많이 침체된 가운데 중개업무를 하면서 한가지 염려되는 부분을 짚어드릴까 하고
글을 쓰게 되었습니다.

현재 군산에 경기가 어려워진 만큼 아파트의 시세가 많이 떨어져 있는 상태입니다.
그래서 걱정되는 부분이..
시세가 떨어진데 비하여 전세가는 그대로거나 낮아진 매매가로 인한
소위, "깡통전세" 물건들이 문제점으로 보이는 대요.
일단, 간단히 설명해 드리면 매매가가 1억5,000만원 이었던 아파트에 전세보증금으로 1억2,000만원에서 1억 3,000만원 정도까지의 전세계약을 하여 거주하던 중,
매매가가 1억3,000여만원 정도로 떨어진 물건을 예로 들수 있겠는데요.

이런 물건들은 나중에 만기시 보증금 반환이 어렵거나 문제가 발생하기 농후한 상황에 처해질수 있기 때문에 수시로 신경쓰고 점검해 봐야 할 필요가 있으며, 꼭 전문가와 상의하여 미연에 조치를 취해야 한다고 생각합니다.

또한, 일반적인 아파트 물건에 선순위 담보대출이 있는 상태에서의 후순위 월세계약등도 주위깊게 볼 필요성이 있음을 꼭 짚어드리고 싶었습니다.

현재 군산엔 미분양아파트들이 많은 상황이며,
분양계획이 있던 임대아파트들도 어려운 분양상황으로 분양전환을 하지않고 임대아파트로 유지하고 있는 물건들을 또 예로들수 있습니다.
물론, 그러한 아파트들이 권리분석결과 적정한 선순위 담보대출과 보증금 및 전세금을 유지하고 계약한다면 문제가 될게 전혀 없습니다.
하지만 간혹 과다한 선순위 담보대출과 매매가 대비 높은 전세금 및 보증금으로 무리하게 계약이 되는 사안들도 있는데요. 이런점들이 제가 걱정하는 부분입니다.

사실 집을 구하시는 일반 임차인분들은 매매가 대비 전세가와 실질적인 부동산에 가치를 제대로 판단하기 어려우신 분들이 많습니다.
그래서 신축이고 깔끔한 집에 살고 싶지만 전세금이나 보증금이 부족한 신혼부부나 나이드신 어르신분들이 위와같은 물건들에 빠지기 쉬운점도 매우 걱정되는 부분입니다.
부동산중개업소를 이용하시고 중개보수료를 지급하시면서 중개의뢰를 하여 전세 및 월세계약을 하시는분들의 이유는 위와같은 상황에서 위험부담이 적고 추후 만기시 전세금 및 보증금을 돌려 받는데 아무문제가 없도록 하기위함이실 겁니다.
하지만, 임대인들이 제시하는 높은 중개보수에 눈이 멀어 깡통전세를 중개하는 중개사무소들도 더러 있습니다.
대체로 자격증이 없는 중개보조원들이 일하는 경우가 대부분이긴 하나 일반분들이 그러한 상황을 알아채고 피해가기는 실질적으로 어려운 점이 많습니다.
저 또한 일을 하면서 그런 분들의 피해를 실제로 많이 겪어 해결에 도움을 드리는 경우도 많았습니다.

마지막으로 한가지의 예를 더 들어드리겠습니다.
얼마전 저희 사무실 근처의 원룸 및 주인세대로 이루어진 다가구주택건물이 경매에 붙여진 경우가 있습니다.
그안에 사정을 자세하게 들여다 보니 어려워진 건축업자의 사정으로 매매가 및 감정평가금액이 8억5,000만원에서 9억여원정도 되는 다가구주택의 모든 가구가 전세로 계약되어져있어,
선순위 담보대출금액과 총 전세금 및 보증금의 합이 매매가와 감정평가금액 보다 높은 말도 안되는 경우가 발생 해 있었습니다.
도대체 어떤 중개사무소가 그런 어처구니 없는 물건을 추천하고 계약하여, 말도 안되는 상황을 만들었는지 같은 중개업자로써 정말 화가나고 이해가 되지않았습니다.
그 건물에 세입자들은 어찌되었을까요.. 자기가 지불했던 전세금 및 보증금을 다 돌려받지 못하는 안타까운상황이 발생했을겁니다.

이제 이글을 정리하고 마무리하자면,
특히나 어려운 경기속에 신축되는 다가구주택에 원-투룸, 주인세대의 전세계약이나 아파트의 전세 및 월세계약시 꼭 믿을만한 중개사무소를 통해 자세한 권리분석 후 계약하시는게 가장 좋은 방법일 것 같다고 말씀드리고 싶습니다.
오래도록 경험이 있고 부동산 시세를 잘 알며, 군산의 상황을 알고 대처 할수있는 전문가와 상의하고 진행하셔서 부디 어려운 경제상황 속에서 무지로 인한 선의의 피해자분들이 없기를 진심으로 바랍니다.
또한, 부동산은 어려울수록 투자하라는 말도 있습니다.
그 어려움속의 투자 또한 정확한 시세와 권리분석이 기반이 되어야 좋은 투자가 이루어질 수 있다는 점에서도 이 지역의 부동산 전문가와 꼭 상의하시고 검토하셨으면 합니다. 꼭 중개의뢰만이 아니라 어떤한 부동산관련문제들로 상의주셔도 신의성실로 답변드리겠습니다.
언제나 열려있는 군산럭키공인중개사무소가 되겠습니다.
그럼 일교차 큰 환절기, 건강에 유의하시고
다음에 다른 이야기와 물건들로 또 찾아뵙겠습니다.
오늘도 행복하세요.

군산럭키공인중개사무소 대표 박지웅
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